精心设计的租金减免计划可以为更健康的大流行后住房市场奠定基础

COVID-19 大流行加剧了数百万中低收入租户的住房不安全感。最近的人口普查局调查估计，大约 700万租户 租金落后，平均债务 每户 5,400 美元 .

除了刺激检查和扩大失业保险等一般财政支持外，联邦政府还采用了两项主要策略来帮助稳定租房者。 2020 年 9 月，疾病控制与预防中心 (CDC) 下令在全国范围内暂时暂停驱逐，以减少在大流行期间强迫人们搬家的公共卫生风险。 （拜登政府已将禁令延长至 6 月 30 日，尽管 法律挑战 造成了持续多久的不确定性。）联邦政府还分配了前所未有的资金，州和地方政府可以将其用于紧急租金减免计划。 2020 年 12 月的 COVID-19 救济法案包括 250 亿美元的租金减免，而 3 月的美国救援计划法案提供了额外的 220亿美元 .

随着这些项目在过去一年中的展开，我们学到了一些 教训 关于他们的设计和实施如何影响他们的有效性。

关于谁可以接受救济以及如何配给稀缺资金，计划必须是有意和透明的

与所有美国住房补贴一样，没有足够的 COVID-19 租金减免资金来帮助有需要的每个人。联邦规则为哪些人有资格获得租金援助提供了一些广泛的指导方针，但州和地方政策制定者也有一定的灵活性。一些计划选择优先考虑非常贫穷的租房者（家庭收入低于地区中位数收入的 50%），而其他计划则对那些没有接受其他形式援助（包括失业保险福利）的人提供有限的援助。

明确目标人群的定义使州和地方政策制定者能够设计有效的外展和沟通策略。与与特定社区有联系的当地非营利组织合作可能更有效 接触边缘化群体 .例如，威斯康星州正在与 联合移民机会服务 接触农民工。了解语言障碍、社交媒体使用和技术访问是其他关键要素。如果援助将直接支付给业主，那么与当地房东协会的联系可能会增加参与度并加快进程。

无论资格准则如何定义，需要帮助的租户都会多于可用资金。以先到先得的方式分配资金对信息网络较弱的租户——通常是最脆弱的家庭——造成不利影响。几个程序，包括在 波士顿 , 芝加哥 ， 和 休斯顿 , 曾使用彩票分配资金；这种机制的优点是透明，可为决策者提供更多关于未满足需求的信息。

不要为租房者、房东或员工设置不必要的障碍

复杂、多层次的资格要求和繁重的文书工作申请流程是有效的租金减免计划的敌人。在线申请系统给低收入家庭带来了额外的负担，其中许多人没有可靠的互联网接入。在非正规劳动力市场工作（包括零工经济工作）的租房者可能难以获得收入损失的文件。居住在的低收入租户 非正式住房安排 ——比如在某人的私人住宅里租一个没有租约的房间，或者与家人和朋友一起作为非官方转租人——在第一轮联邦援助中基本上被排除在外，因为它们需要房东的合作。

复杂的申请流程也对管理租金减免计划的州和地方政府（或其非营利合作伙伴）提出了更高的要求，他们需要投入更多的人力资源来验证资格。能力非常有限的地方政府应该设计尽可能简单的方案，使管理易于管理。

牢记长期目标：更健康的租赁市场和全面的安全网

CDC 的暂停驱逐和联邦租金减免从来都不是永久性的；它们是紧急措施，旨在在公共卫生危机得到控制和劳动力市场反弹之前弥合社区。随着疫苗接种率的上升和就业的增加，地方政府应将短期投资与可以改善当地住房市场长期健康的政策相结合：确保体面质量的租赁住房供应充足，并为低收入家庭提供提供长期租赁援助。

太多市县使用 分区 禁止发展 多户出租 房屋在 他们的大部分土地 ，导致长期供应不足和人为的高租金水平。尽管大流行凸显了租房者的财务不安全感， 城市 和 状态 各国政府正在拖延必要的改革。 Elected leaders need to recognize that protecting affluent homeowners’ neighborhood character comes at the 直接费用 的租房者，他们面临着有限的选择和更高的住房成本。

等式的另一半是由联邦政府保证为低收入家庭提供普遍的租金援助。在 2020 年竞选期间，当时的候选人乔拜登表示 支持 制作 住房券 一种权利，而不是受制于国会的年度预算拨款——德国和法国等同行国家已经采取的政策立场。现在是拜登政府兑现这一承诺的时候了。